Приёмщик квартир Головченко назвал частые дефекты в тульских новостройках

Вы долго выбирали, решались, ждали, мечтали и планировали своё будущее в новой квартире: здесь будете пить утренний кофе, тут хранить гладильную доску и пылесос, в этом окне любоваться закатами. И вот он – тот самый момент: новостройка наконец сдана, и застройщик приглашает вас принять квартиру.

На первый взгляд всё может выглядеть идеально. Но за чистыми стенами и ровным полом легко скрыть дефекты, которые позже превратятся в хлопоты и дополнительные расходы. Голова кругом? Как ничего не упустить и быстрее приступить к обустройству долгожданной квартиры? Можно вооружиться интернетом, собрать пару томов советов опытных друзей или обратиться к специалисту, который сделает это за вас.

Впервые сталкиваясь с покупкой квартиры в новостройке, многие даже не подозревают, что существует такая профессия – приёмщик квартир: своего рода «детектив» с рулеткой и уровнем. Он знает, где искать брак, как читать строительные нормы и что обязательно проверить, чтобы вы не подписали акт приёма-передачи с «подводными камнями».

ТСН24 пообщалась с Владимиром Головченко, экспертом «Тульской Приёмки», чтобы понять какие вопросы помогают решить представители этой профессии, какие недочёты чаще всего встречаются в тульских новостройках и что делать, если вы планируете принимать квартиру самостоятельно?

Что и как проверяет приёмщик квартир?

Владимир отмечает, что в Туле чаще всего приходится работать именно в новостройках, потому что вторичное жильё – это уже, как правило, «товар лицом»: если что-то не нравится, человек просто это не покупает и ищет дальше. А новостройки – совсем другая история: здесь объект продаётся и строится по договору долевого участия, когда человек сначала оплачивает квартиру, а потом уже принимает то, что ему построил застройщик. Собственно, в этот момент и появляется само понятие приёмки, которое, кстати, закреплено в федеральном законе об участии в долевом строительстве.

«В тульских новостройках сейчас преобладают квартиры с черновой или предчистовой отделкой (whitebox). Кроме того, появляются и предложения с готовым ремонтом от застройщика: их пока не так много, но новые объекты, которые сейчас строятся и уже находятся в продаже, будут сдаваться с ремонтом от застройщика, некоторые даже позиционируют его как дизайнерский. В этой ситуации приёмка становится ещё более актуальной, потому что, помимо того, что мы можем посмотреть по квартире с черновой отделкой, здесь ещё добавляются все отделочные материалы, то есть это и ламинат, и плитка, и сантехника», – подчёркивает эксперт.

Что проверяет приёмщик? По сути, всё, что находится внутри квартиры клиента:

• стены и полы, стяжку;
• штукатурку на стенах (при наличии);
• окна: ПВХ, рамы, стёкла, их регулировку, трещины, царапины;
• вентиляцию с помощью анемометра;
• электрику в объёме проекта: вводной щиток (он бывает в любом случае), также бывает разводка по конечным точкам (в этом случае с помощью тестера проверяется каждая точка);
• гидроизоляцию;
• инженерные коммуникации (стояки ХВС, ГВС, канализацию, отопление);
• входную дверь, которая сейчас уже в 95% случаев капитальная, не под замену.

Приезжая на объект, приёмщик вооружается лазерным построителем плоскостей для определения уровня отклонений стен и стяжки от горизонтальных и вертикальных уровней, пузырьковым уровнем, использует тестеры для проводки, тестер для розетки, тепловизор в зимнее время, анемометр для проверки вентиляции, измерительные линейки, угольники и другие инструменты.

«Основная сезонная особенность – это то, что зимой мы можем провести обследование тепловизором. Для этого нам нужно, чтобы была разница между температурой за окном помещения и внутри помещения. То есть, внутри должно присутствовать отопление, а на улице должна быть минусовая температура. В этом случае с помощью тепловизора мы можем увидеть продувание окон, промерзание наружных стен и работу системы отопления», – поясняет Владимир.

Бывают дефекты, которые на первый взгляд кажутся незначительными, но могут привести к серьёзным проблемам в будущем.  Например, герметизация примыкания оконного отлива и его уклон. 

«На это можно вообще не обратить внимания, так как оконный отлив находится, собственно, на улице, за окном. Обычно люди вообще окно не открывают, когда смотрят квартиру. Но при этом, если отлив установлен с контруклоном и отсутствует герметизация его примыкания к наружным откосам, то вода, которая попадает с дождевыми осадками, будет стекать внутрь конструкции, соответственно, в стены. С другой стороны, подогреваются батареи, что приводит к появлению плесени уже внутри стены. Если этот момент упустить в процессе приёмки, сделать чистовой ремонт – есть риск, что сырость и плесень дадут о себе знать, и возникнет необходимость что-то переделывать, а значит, опять тратить и деньги, и время», – делится опытом специалист.

Владимир отмечает, что примеров таких коварных дефектов много, каждый случай индивидуален.

Как фиксируются дефекты и как на них должен реагировать застройщик?

После проведения осмотра квартиры выявленные дефекты с подробными описаниями и указанием расположения по пунктам фиксируются в акте.

«По итогу приёмки мы консультируем клиента по этим дефектам, так как они бывают разными – значительными и незначительными. Поэтому мы объясняем, каково в принципе техническое состояние осмотренного жилого помещения. А дальше клиент уже принимает решение о том, что для него важно», – отмечает эксперт.

Застройщик должен принять акт осмотра с указанием дефектов. На этом документе обязательно должны быть дата и подпись представителя застройщика, который уполномочен принимать эти акты. Далее застройщик в течение двух месяцев должен либо исправить выявленные дефекты, либо компенсировать стоимость их самостоятельного устранения участникам долевого строительства. Происходит это, как правило, в рабочем порядке, в формате «живой очереди».

«Сейчас проблем с этим процессом, по сути, особо не бывает. Но лет десять назад застройщики на это реагировали совершенно по-другому: такого рынка приёмки квартиры тогда ещё не существовало, и реакции были разными, вплоть до: «Принимайте то, что есть. Исправлять не будем!». Сейчас всё нормализовалось, и застройщики реагируют на эту историю вполне нормально, за исключением каких-то редких отдельных случаев», – рассказывает специалист.

Самые распространённые дефекты в новостройках Тулы – какие они?  

Владимир Головченко отмечает, что качество и культура строительства в регионе со временем постепенно повышаются, и это радует! В любом случае, при массовом строительстве полностью исключить дефекты невозможно: даже если у застройщика будет самая лучшая команда, самые лучшие прорабы, самые лучшие мастера. Строительство всё равно – массовое, тяжело организовать такое количество точек контроля, которое позволит избежать абсолютно всех недочётов.  

Самые распространённые дефекты в тульских новостройках, с которыми сталкивается наш эксперт в своей работе, – это качество стяжки и качество штукатурного покрытия, которое не всегда соответствует даже минимальным требованиям.

Важный совет от специалиста: «Если вы покупаете квартиру в новостройке, обратите внимание на формат отделки под названием whitebox  – это оштукатуренные стены, которые застройщик предлагает как «предчистовую» подготовку. На первый взгляд – удобно: доплатил и получил ровную основу под чистовую отделку.

Но качество такого whitebox может кардинально отличаться. Один застройщик делает штукатурку по маякам, с соблюдением технологии и толщины слоя – тогда основание действительно хорошее. Другой – просто наносит тонкий слой без маяков, лишь бы стены выглядели белыми. В таком случае всё равно придётся снимать и переделывать.

Поэтому совет: перед покупкой whitebox обязательно посмотрите, как он сделан у конкретного застройщика – на примере сданной очереди или демо-квартиры. Потому что иногда это действительно выгодное предложение, а иногда – бесполезная трата денег!»

Что делать тем, кто планирует принимать квартиру самостоятельно? 

Если вы планируете принимать квартиру самостоятельно, будьте осторожны с информацией: в интернете её огромное количество, зачастую один материал противоречит другому. И это создаёт кашу в голове.

Как правило, люди обращают внимание на то, что бросается в глаза, но по факту этот дефект может быть абсолютно некритичным. Скандалить из-за него точно не стоит. Гораздо важнее собраться с мыслями и попробовать посмотреть глубже. Есть риск, что человек упустит действительно важный аспект просто из-за нехватки опыта и потому, что знания из интернета – это всё равно не профессиональное образование и насмотренность.

«Если человек принципиально решил, что он будет принимать квартиру самостоятельно, то лучше ничего не изучать, чтобы не запутаться, и верить, что всё будет хорошо в процессе эксплуатации!» – отмечает Владимир.

О самом важном качестве в работе приёмщика и распространённом мифе

Самое важное в работе приёмщика квартир – это внимательность. Есть чёткий регламент, которому нужно следовать, педантично обращая внимание на каждый пункт. Опыт дарит намётанный взгляд, но самое главное не потерять фокус и методично осматривать каждый элемент квартиры.

Существует миф о том, что застройщики недолюбливают приёмщиков квартир. На самом деле, в современных реалиях это не так.

«Мы как раз являемся таким буфером между застройщиком и клиентом. Мы не занимаемся каким-то потребительским терроризмом, а указываем именно те дефекты, которые действительно могут привести к негативным последствиям при эксплуатации квартиры, дефекты, которые будет достаточно дорого или сложно устранить самостоятельно.  Сейчас приёмка квартиры со специалистом – это уже вполне нормальное явление и комфортная для всех участников процесса практика: осматриваем квартиру, указываем дефекты, исправляем их, и всё: все довольны и счастливы!» – поясняет эксперт.

Принять квартиру у застройщика – важный и ответственный шаг, от которого зависит, сколько сил и денег вы потратите на ремонт и будет ли ваше новое жильё действительно комфортным.

Если у вас впереди этот волнительный и приятный этап жизни, пусть всё пройдёт без сучка и задоринки!