Юрист Сорокин объяснил, чем может обернуться сдача квартиры «в черную»

Собственники жилья в Тульской области могут получать доход от сдачи недвижимости в аренду, но важно легализовать этот доход, чтобы избежать штрафов и доначислений.

В Управлении Федеральной налоговой службы по Тульской области ТСН24 пояснили, что для легализации доходов от сдачи жилья гражданам доступны различные налоговые режимы. Это позволяет выбрать наиболее удобный способ исполнения налоговых обязательств.

Налоговые режимы, доступные арендодателям

Так, сдавая недвижимость в аренду, туляки могут выбрать один из налоговых режимов:

Декларация 3‑НДФЛ

Физические лица могут самостоятельно декларировать доходы от аренды, ежегодно представляя декларацию по форме 3-НДФЛ и уплачивая налог на доходы физических лиц.

Налог на профессиональный доход (НПД) для самозанятых

Также для арендодателей доступен специальный налоговый режим НПД (налог на профессиональный доход) для самозанятых, предусматривающий ставку 4% при сдаче жилья физическим лицам и 6% – организациям и индивидуальным предпринимателям. Удобство этого варианта заключается в простой регистрации, отсутствии необходимости представлять налоговую отчетность и возможности ежемесячной уплаты налога через мобильное приложение «Мой налог».

«Важный момент: самозанятые не могут применять НПД к доходам от сдачи в аренду коммерческой и другой нежилой недвижимости. В рамках этого режима разрешается сдавать только жилые помещения», – отмечают в ведомстве.

Предпринимательская деятельность (вариант для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц)

Сдача жилья может осуществляться в рамках предпринимательской деятельности, если этот вид деятельности указан в качестве основного или дополнительного. Доступны следующие налоговые режимы:

• упрощённая система налогообложения (УСН);
• общая система налогообложения (ОСНО);
• автоматизированная упрощённая система налогообложения (автоУСН);
• патентная система налогообложения (для ИП).

 Риски при нелегальной сдаче жилья

О рисках, которые возникают при нарушении налогового законодательства в процессе сдачи жилья в аренду, тулякам напоминает юрист Сергей Сорокин.

«Налоговая служба внимательно отслеживает признаки предпринимательской деятельности. Если у вас несколько объектов недвижимости в аренде, это может привлечь внимание проверяющих органов», – поясняет эксперт.

Среди обстоятельств, которые могут вызвать вопросы у ФНС, – сдача в аренду нескольких квартир, регулярные поступления фиксированных сумм на счёт примерно в одни и те же даты, отсутствие официальной регистрации деятельности и выбора налогового режима.

Если налоговая установит факт незаконной предпринимательской деятельности, возможны следующие меры:

• привлечение к ответственности за незаконную предпринимательскую деятельность (предусмотрен отдельный штраф);
• доначисление налогов по максимальным ставкам;
• начисление пени за просрочку платежей.

«Даже если сдаётся всего одна квартира, риск попасть в поле зрения налоговой сохраняется. В результате вам могут выставить недоимку по максимальной ставке налога, рассчитанной на основе среднерыночной цены аренды аналогичных квартир, даже если реальные суммы не зафиксированы (например, потому что платежи проходили наличными). Да, это можно оспаривать в суде, но для этого потребуются веские доказательства, и успех не гарантирован», – подчёркивает юрист.

Легализация доходов от аренды – это не только исполнение обязанностей перед государством, но и защита собственных интересов: снижение рисков штрафов, доначислений и судебных споров.