В 2025 году в Тульской области снизились цены на загородные дома, но выросли на квартиры

Если 2024 год для рынка недвижимости был жестким ударом, «убившим» на время спрос и рост цен, то 2025 год преподнес немало приятных моментов, которые привели к «оттепели». Ипотечные ставки, которые в прошлом году стали рекордными, сейчас значительно снизились – это привело хоть и к небольшому, но росту спроса. Тульская служба проанализировала, что изменилось в сфере жилья как на законодательном уровне, так и с точки зрения рыночных показателей.

Снижение ключевой ставки и доступность ипотек

В 2025 году Центральный банк России хоть и продолжает придерживаться жесткой денежно-кредитной политики, однако с июня ключевую ставку начали осторожно снижать. Так, в первый летний месяц она снизилась с 21 до 20%, а июле – до 18%, в сентябре – до 17%, в октябре – до 16,5%, а в декабре – до 16%.

Снижение ключевой ставки на пять процентных пунктов вызвало и снижение базовых ипотечных ставок. Если в начале года взять квартиру в ипотеку без наличия льгот можно было под 28%, то в данный момент – под 20%. Если говорить в цифрах, ранее за взятую в ипотеку на 30 лет однокомнатную квартиру стоимостью 3,5 миллиона рублей с первым взносом в 30% нужно было платить порядка 70 тысяч рублей в месяц, в то время как сейчас платеж при таких условиях составит порядка 45 тысяч рублей. Иными словами, базовая ипотека стала дешевле на 35%.

Что стало со спросом и ценами?

Значительное снижение базовых ипотечных ставок не могло не отразиться на спросе и на ценах – особенно на вторичном рынке. Если до июня спрос на вторичное жилье был крайне низким, что даже впервые за долгое время вызвало снижение цен, то в конце года он начал расти из-за увеличения доступности ипотек. По итогам года зафиксирован рост цен на 4,1% – до 5,9 миллионов рублей. Цена за квадратный метр выросла до 115 тысяч рублей. В среднем по стране стоимость жилья выросла на 5,6% – до 6,6 миллионов рублей. Из-за «провала» в продажах в начале года это оказалось самым небольшим подорожанием за последние пять лет.

А вот жилье на первичном рынке недвижимости за год подорожало значительнее. Все дело в том, что на фоне высокой ключевой ставки покупатели переориентировались на новостройки – ведь все льготные ипотечные программы доступны только на новое жилье. Плюс ко всему при отсутствии льгот покупатели активно пользовались и рассрочками, которые массово предоставляли застройщики. Таким образом, спрос на первичном рынке рос в течение всего года и составил 9,5%. Средняя стоимость квартир выросла до 7,4 миллионов рублей, а квадратный метр – до 142,5 тысяч рублей. В общем по России прирост цен на новостройки составил 10,3% – в среднем до восьми миллионов рублей за квартиру.

А вот частные дома в регионе в 2025 году подешевели на 4,8% – сегодня частный дом в среднем можно приобрести за 5,6 миллионов рублей. В России же цены на частные дома выросли на 2,4%, однако это самый рекордно низкий показатель за последние пять лет.

Что на рынке аренды?

Рынок аренды жилья был «на коне» в начале 2025 года, когда базовые ипотечные ставки были настолько высоки, что многие туляки отложили покупку жилья и переключились на долгосрочную аренду. Ситуация дошла до того, что снять однушку дешевле 30 тысяч рублей было проблематично – за такую цену найти жилплощадь можно было разве что за городом. Однако со снижением ключевой ставки начали снижаться и цены на аренду. Только в октябре стоимость долгосрочной аренды снизилась на 7% и составила в среднем 35 тысяч рублей. Таким образом, по данным аналитиков, Тула остается одним из городов Центральной России с доступной арендой жилья. Количество предложений на рынке аренды в октябре увеличилось в 3,4 раза – выбор однокомнатных квартир увеличился в четыре раза, двухкомнатных – в 3,6 раза и трехкомнатных квартир – в 2,7 раза.

Появление эскроу-счетов при строительстве частных домов

2025 год принес россиянам важный закон в сфере недвижимости – появление эскроу-счетов при строительстве частных домов с 1 марта. То есть, введенная в 2019 году для многоэтажек система начала действовать и для ИЖС, однако пока на добровольной основе в рамках согласия подрядчика и заказчика. Это значит, что застройщик, взявшийся за реализацию проекта по строительству частного дома, получит деньги клиента не сразу, а только после выдачи ключей. Все это время средства, уплаченные покупателем, будут храниться в банке. В случае, если застройщик не выполнит своих обязательств, деньги не будут утеряны. Это стало защитой людей от недостроя.

Отсутствие этого закона вызвало большие проблемы в 2024 году. Резонансной в Тульской области стала история, когда компания «Ё-хаус» не достроила более сотни домов, при этом деньги заказчикам тоже никто не вернул. Среди пострадавших в том числе семьи с детьми, взявшие дома по семейной ипотеке. В отношении застройщика было возбуждено уголовное дело по статье «Мошенничество», однако довести его до конца, найти виноватых и вернуть людям деньги так и не удалось – люди продолжают платить ипотеки за воздух, распродают имущество, чтобы достроиться самостоятельно и даже просят помощи у президента.

«Схема Долиной»

В 2025 году подняла россиян на уши «схема Долиной». Певице Ларисе Долиной суд вернул проданную ранее квартиру – сделку купли-продажи признали недействительной из-за введения певицы в заблуждение мошенниками. При этом покупатель Полина Лурье осталась и без жилья, и без внесенных средств в размере 112 миллионов рублей. Однако позже добиться пересмотра дела покупателю все же удалось. Полина Лурье обжаловала решение в Верховном суде – заключения всех нижестоящих судов были признаны недействительными, Лурье признана собственницей квартиры, а резонансное дело отправлено на повторное рассмотрение. Позже Мосгорсуд постановил выселить певицу.

Схема оказалась не новой – и ранее суды нередко вставали на сторону продавца, оставляя добросовестного покупателя без жилья и денег. Но большой общественный резонанс вокруг возвращения Долиной квартиры вызвал волну подобных судебных исков по всей России. Не обошло это и Тулу. Так, пенсионерка захотела отсудить у молодой семьи проданную ранее квартиру за 3 миллиона рублей на улице Николая Руднева. В беседе с пострадавшей, Тульской службе новостей стало известно, что сделка проходила с участием риелтором с обоих сторон, продавец казалась полностью адекватной, и даже успела съехать из квартиры. Однако на этапе ремонта семья получила судебный иск о возврате квартиры. Пенсионерка заявила, что продала квартиру под влияем мошенников и перевела им деньги. При этом аферисты обещали ей не только возврат жилья после продажи, но и 20% сверху. В данный момент судебное дело приостановлено – пенсионерка направлена на психиатрическую экспертизу.