Кадастровый инженер Шкода рассказала, с чего начать строительство дома

Собственный дом – это утренний кофе на террасе, детский смех на лужайке, шашлыки в любой выходной и полная свобода от соседей за стенкой. Неудивительно, что с каждым годом всё больше семей рассматривают вопрос о переезде из квартиры в частный сектор.

Однако за красивой картинкой кроется масса юридических и технических тонкостей. Неправильно оформленная земля, неучтённые коммуникации под фундаментом или самовольная постройка – типичные ошибки тех, кто начинает стройку без подготовки. Как пройти весь путь от выбора участка до закладки первого камня без нервов и штрафов? Разбираем по шагам вместе с Маргаритой Шкодой, начальником отдела землеустройства и кадастровых работ ЗКП «Геоземкадастр».

Шаг 1. Выбор участка: смотрим не только на красоту пейзажа

По словам специалиста, при поиске земли важно не поддаваться эмоциям, а включить аналитика. Оцените участок по четырем главным критериям:

• Транспортная доступность. Как быстро вы сможете добираться до работы или школы? Есть ли поблизости остановки, качественные подъездные пути и чистят ли их зимой?
• Площадь и рельеф. Размер участка должен соответствовать проекту. Для одноэтажного дома от 100 кв. м оптимально искать 10–15 соток. Если земля идет под уклон, будьте готовы к дополнительным тратам на земляные и дренажные работы.
• Инфраструктура. Где ближайшие магазин, поликлиника и школа?
• Коммуникации. Если на участке нет света, воды и газа, узнайте, где проходят ближайшие сети. От этого напрямую зависят сроки и бюджет подключения.

Кроме того, важно проверить вид разрешенного использования (ВРИ) в выписке из ЕГРН. Строить жилой дом можно на землях населенных пунктов «ИЖС», «ЛПХ» или землях сельхозназначения «Ведение садоводства».

Шаг 2. Оформление земли: как законно получить «свободные» сотки

Что делать, если вы нашли привлекательное место для своего будущего дома, но оно не продается, а числится как муниципальная земля? Здесь на помощь приходит процедура предварительного согласования.

«Начинать нужно с кадастрового инженера, – объясняет Маргарита Шкода. – Допустим, вы присмотрели предположительно свободные земли. Сначала мы анализируем территориальную и охранные зоны: возможно ли там вообще сформировать участок? Если технически это реально, мы готовим схему расположения земельного участка. Например, для личного подсобного хозяйства в Туле это не больше 15 соток».

С этой схемой нужно обратиться в администрацию. Там проверяют правовую основу: нет ли прав третьих лиц. Если всё в порядке, администрация делает публикацию о формировании границ. «Если за месяц никто больше не заявился на эту землю, вам выдают распоряжение о предварительном согласовании. Это ваша гарантия, что участок соответствует нормам под строительство. После этого кадастровый инженер готовит межевой план, границы вносятся в Росреестр, и вы заключаете договор аренды. Теперь можно строить!»

Шаг 3. Геология, топосъемка и проект: почему нельзя строить «на глаз»

Когда земля оформлена, возникает соблазн сразу заказать проект дома и залить фундамент. Это главная ошибка новичков. Перед проектированием нужно подготовить саму территорию: разобраться со старыми постройками, выровнять грунт и провести инженерно-геологические изыскания (они покажут состав почвы и уровень грунтовых вод). Есть еще важный момент.

«Прежде чем идти к архитектору, обязательно запросите градостроительный план земельного участка через Госуслуги и сделайте топографическую съемку, – советует Маргарита Шкода. – План покажет вам так называемое «пятно застройки» и те охранные зоны, которые внесены в ЕГРН. Администрация видит только то, что есть в базе, а по факту под землей или рядом с участком могут проходить неучтенные коммуникации.

Топосъемка, согласованная с эксплуатирующими организациями, покажет реальную картину: точный рельеф, уклон и все скрытые обременения. Это убережет вас от ситуации, когда сваи внезапно упираются в чужую газовую трубу, а готовый дом по решению суда приходится сносить или переносить. 

Шаг 4. Уведомление о начале строительства

С 2018 года классическое разрешение на строительство для частных домов отменили. Ему на смену пришел уведомительный порядок. Это значит, что вы должны согласовать параметры будущего дома с местной администрацией, чтобы убедиться: ваш проект не нарушает градостроительные нормы и отступы от границ.

Самый простой способ сделать это – подать уведомление через портал Госуслуг. К нему нужно приложить проект дома и схему его размещения на участке. Срок рассмотрения – 7 рабочих дней. Получив ответное уведомление о соответствии, вы получаете законное право начинать стройку и в будущем без проблем зарегистрируете дом в собственность.

«Не торопитесь строить. Лучше потратить пару недель на оформление документов, чем потом годами ходить по судам», – резюмирует Маргарита Шкода.