С 1 июля 2026 года при дистанционной регистрации прав на недвижимость россиянам нужно проходить идентификацию через Единую биометрическую систему (ЕБС). ТСН24 поговорили с экспертами о том, какие новые риски появились для собственников жилья.

Что изменилось

Новое требование касается только электронных сделок, при которых документы подаются в Росреестр онлайн. Речь идёт о продаже и покупке квартир, ипотеке (при условии согласования с банком), дарении, обмене недвижимости и регистрации долей.

Если сделка проводится офлайн – ничего не меняется. Когда продавец и покупатель лично приходят с паспортом и подают документы в МФЦ или нотариусу, биометрия не нужна.

Доступ к цифровой личности – главная угроза

Агент по недвижимости Николай Марковский считает, что главный риск связан не с самой биометрией, а с доступом к цифровым инструментам граждан.

«Сам по себе Росреестр не открывает дверь мошенникам и не говорит: заходите, забирайте квартиры. Чем больше сделка уходит в онлайн, тем сильнее растёт роль доступа к вашим цифровым инструментам: Госуслугам, телефону, электронной подписи, биометрии, почте, банковским приложениям», – отметил эксперт.

Схема работы мошенников, по его словам, выглядит так: звонок якобы из банка, сообщение якобы от Госуслуг, просьба подтвердить операцию, ссылка на фейковый сайт, разговор в стиле «срочно, иначе потеряете доступ». И человек сам отдаёт код, сам подтверждает вход, сам помогает мошеннику собрать доступ к своей цифровой личности.

«Самый реальный сценарий не в том, что кто-то просто подделает ваше лицо и спокойно продаст квартиру. Скорее схема будет сложнее: мошенники могут пытаться получить доступ к аккаунту, оформить или перехватить электронную подпись, убедить человека пройти подтверждение под давлением, заставить перейти по поддельной ссылке или создать ситуацию, где собственник сам подтверждает действие, не понимая, что именно подписывает», – пояснил Марковский.

Особое внимание эксперт обратил на сделки дарения.

«Дарение для мошенников всегда было сладкой темой, потому что можно давить на эмоции: родственник попросил, надо срочно переоформить, это временно, просто подпишите, потом вернём. Если такие действия становятся проще технически, значит собственнику нужно быть в два раза внимательнее. Потому что квартира может уйти не из-за сложной хакерской атаки, а из-за одного подтверждения, которое человек сделал в панике», – предупредил Марковский.

Николай Марковский перечислил основные правила защиты:

– Не переходить по ссылкам из сообщений, даже если там написано «Росреестр», «банк» или «Госуслуги».

– Не называть коды из СМС и пушей никому.

– Проверить, есть ли запрет на регистрационные действия без личного участия. Это один из самых простых способов снизить риск, если не планируете дистанционные сделки.

– Не оформлять электронную подпись просто потому, что кто-то по телефону сказал «надо срочно».

– Пожилым родителям лучше отдельно объяснить, что квартира не переоформляется по звонку, по ссылке и под диктовку оператора.

– Любую сделку с недвижимостью проверять через специалиста, особенно если речь про дарение, продажу доли, ипотеку или быстрый выход на подписание.

«Чем удобнее становится сделка, тем дороже стоит невнимательность», – подчеркнул эксперт.

Запрет на регистрацию – один из главных инструментов

Юрист по недвижимости Екатерина Газдалиева считает, что паниковать не стоит, но защитить недвижимость нужно правильно.

«С 1 июля законодатель расширил возможности дистанционной регистрации сделок. Теперь в предусмотренных законом случаях личность может подтверждаться с использованием Единой биометрической системы. По сути, государство продолжает цифровизацию рынка недвижимости. Это неизбежный процесс. Когда-то люди точно так же боялись электронной подписи, электронной регистрации и Госуслуг. Сегодня это уже обычная практика», – отметила юрист.

Она обратила внимание на инструмент, о котором многие собственники до сих пор не знают – запрет на государственную регистрацию сделок без личного участия собственника.

«Если такой запрет установлен, он остаётся одним из самых эффективных способов защиты объекта. При наличии этой записи Росреестр не зарегистрирует обычную сделку без вашего личного участия», – пояснила Газдалиева.

При этом эксперт подчеркнула, что запрет – не единственная защита.

«Я не рассматриваю этот запрет как единственную защиту недвижимости. Это дополнительный инструмент. Он должен работать вместе с другими мерами безопасности: защитой аккаунта Госуслуг, двухфакторной аутентификацией, осторожным использованием электронной подписи и подключенными уведомлениями Росреестра. Только такой комплекс действительно снижает риски», – заключила юрист.

Четыре основные проблемы новой системы

Практикующий юрист, партнёр юридической компании «Джей Си» Елена Васильева выделила четыре основные проблемы с новой системой: технические сбои, доступность для граждан старшего возраста, вероятность утечки данных и вероятность мошенничества.

Технические сбои, по её мнению, – это проблема, которая скорее всего возникнет на первых этапах внедрения системы. Сюда же можно отнести и вероятность перебоев с доступом в интернет, что вызовет проблемы с использованием сервиса.

«Некоторые пожилые граждане также могут столкнуться с проблемой использования нового сервиса из-за его технологичности. Это же может открыть дорогу мошенникам, которые, например, под видом помощи пожилым будут проводить сделки с их недвижимостью. К сожалению, методы социальной инженерии позволяют легко вводить граждан в заблуждение», – отметила Васильева.

Она также обратила внимание, что жертвами мошенников через социальную инженерию могут стать не только пожилые люди, но и представители более молодого поколения.

Помимо этого, сохраняется риск утечки данных биометрии, которые позже могут быть использованы и для оформления сделок с недвижимостью, и для других целей. В перспективе можно ожидать и создания более совершенных дипфейков, которые позволят обходить существующие системы защиты.

«Также отмечу, что использование биометрии не решает проблему юридической чистоты. Биометрия не заменит проверку выписок из ЕГРН и историю объекта. Это следует делать отдельно. И новая система потребует нового подхода к судебной практике, так как ещё не ясно, как решать споры, когда клиент будет утверждать, что сделок не совершал, а его биометрию подделали», – пояснила юрист.

Избежать подобных проблем пока можно только установив через «Госуслуги» запрет на проведение сделок без личного присутствия, что блокирует дистанционные операции даже при наличии биометрии.

Впрочем, в последнее время на слуху была и другая мошенническая схема, связанная с недвижимостью – так называемая «схема Долиной». Только в этом случае мошенниками оказывались сами продавцы, которые после сделки пытались вернуть квартиры через суд, ссылаясь на то, что действовали под влиянием злоумышленников.

В Туле известно как минимум три таких случая.

Тулячка Людмила К. продала квартиру молодой семье за 2,9 миллиона рублей, а после заявила, что действовала под влиянием мошенников. Женщина рассказала, что ей позвонил сотрудник домофонной компании, затем – представители Росфинмониторинга и ФСБ. Они убедили её, что от её имени оформлена доверенность на продажу квартиры, и чтобы этому помешать, нужно самой продать жильё и «сменить кадастровый номер». Деньги от продажи пенсионерка перевела мошенникам у банкомата.

Покупатели ничего не заподозрили – все документы были в порядке, Людмила К. вела себя естественно, даже подарила паре иконку на счастливую семейную жизнь. Проблемы начались в день передачи ключей – женщина попросила отсрочку, затем подала иск о признании сделки недействительной.

Судебно-психиатрическая экспертиза не выявила у Людмилы К. каких-либо психических расстройств. Эксперты отметили её практичность, рационализм, упорство и трезвость суждений. Память, внимание, мышление и интеллект – в норме.

Центральный районный суд Тулы весной 2026 года отказал Людмиле К. в иске о признании недействительной сделки купли-продажи квартиры.

Житель Тулы Денис Т. засудил продавца квартиры Наталью В., которая тоже действовала по «схеме Долиной». Женщина продала квартиру, но отказалась переезжать и оспорила сделку в суде.

Денис Т. не просто признал соглашение законным, но ещё и получил компенсацию за проживание ответчицы в его квартире. Суд взыскал с Натальи В. 93 тысячи рублей неосновательного обогащения (три месяца аренды по рыночной стоимости) и 12 тысяч рублей судебных расходов.

В декабре 2025 года сообщалось о возбуждении уголовного дела в отношении ещё одной пенсионерки, которая пыталась вернуть проданную квартиру. Жильё на улице Костычева было приобретено за 1,6 миллиона рублей. Продавец съехала, а её средства за сделку были защищены банковским аккредитивом.

Вскоре выяснилось, что пенсионерка стала жертвой мошенников, которым перевела крупную сумму денег, но не ту, что осталась после продажи жилья. Эти деньги женщина сняла позже, и подала на покупателя в суд с требованием вернуть ей квартиру.