От долгов за ЖКУ до эффекта Долиной: юрист рассказал, как купить «вторичку» без риска
Покупка квартиры – это, без преувеличения, одно из самых значимых финансовых решений в жизни человека. Радость от обретения собственного жилья часто затмевают необходимость тщательной юридической проверки объекта. За привлекательным фасадом свежего ремонта и уютной планировки может скрываться целый пласт «подводных камней», которые обернутся для нового собственника годами судебных тяжб, огромными финансовыми потерями и даже риском потери недвижимости. Юрист Станислав Трунов рассказал о том, какие документы стоит проверить перед покупкой квартиры, чтобы не наткнуться на мошенников и недобросовестных продавцов.
Первое, что нужно проверить, отмечает юрист, – это то, что продавец действительно является собственником квартиры и не имеет обременений, залогов, ипотек и т.д. Для этого нужно внимательно изучить выписки из ЕГРН. Если номер и дата регистрации права на собственность совпадают с указанными владельцем квартиры данными, все в порядке.
Второй этап проверки – наличие использования материнского капитала при покупке квартиры, так как в этом случае собственник должен наделить долями своих детей. Если этого не сделать, дети потом могут предъявить иск к новому собственнику.
Второй этап проверки – наличие использования материнского капитала при покупке квартиры, так как в этом случае собственник должен наделить долями своих детей. Если этого не сделать, дети потом могут предъявить иск к новому собственнику.
Третий шаг – узнать, кто зарегистрирован в квартире, и указать этих лиц в договоре купли-продажи.
«Информацию о количестве зарегистрированных лиц в квартире можно посмотреть в справке управляющей компании (выписка из домовой книги, справка о составе семьи и пр.)», – советует специалист.
Нужно выяснить, есть ли долги по коммунальным услугам. Если есть, то погашать их придется новому собственнику. Продавец обязан предоставить квитанцию или справку об отсутствии долгов по всем коммунальным услугам в отношении объекта (электричество, газ, вода, содержание жилья и др.).
Технические характеристики квартиры тоже важны. Необходимо проверить отсутствие неузаконенной перепланировки, и то, что вы смотрели именно ту квартиру, которая продается (технический план квартиры из выписки ЕГРН).
Действительность паспорта продавца и семейное положение на момент покупки, безусловно, тоже имеют значение. Потребуется согласие супруга на сделку, если собственник в браке.
«Если нотариального согласия другого супруга не будет, то Росреестр не откажет в регистрации, но сделает пометку, что согласие не представлено. Эту информацию не уберут, даже если потом согласие будет представлено. Могут быть сложности с перепродажей», – говорит юрист.
Кроме того, не лишним будет проверить на сайтах районных и арбитражных судов сведения о спорах с участием продавца. Могут быть споры, связанные с продаваемым объектом, раздел имущества супругов или что-то другое, влияющее на сделку.
Также Станислав Трунов настоятельно рекомендует проверить, не банкрот ли продавец сейчас и не намечается ли банкротство скоро (крупные долги) на сайте арбитражного суда. Сделки банкрота могут быть признаны недействительными.
Вспоминая знаменитый «эффект Долиной», юристы в один голос советуют не покупать квартиры у пенсионеров, если вы не планируете прибегать к помощи риэлтора. Если же решились самостоятельно купить такое жилье, необходимо запросить у потенциального продавца справки из нарко- и психоневрологического диспансера и взять дополнительную расписку, что человек осознает свои действия, не находится под давлением третьих лиц или влиянием психотропных веществ и понимает, что совершает сделку купли-продажи. Причем эту расписку лучше заверить парой независимых свидетелей.
«Схема Долиной» стала одной из главных тем 2025 года, но и в 2026-м многочисленные истории имеют продолжение, всем там же – в судах. Как известно, закон встал на сторону покупателей квартиры, только вот одна из историй в Туле стоит особняком. Жителя областного центра обязали вернуть пенсионерке проданную квартиру. Та же взамен должна отдать деньги! Деньги, часть из которых, уже украли мошенники.
Пенсионерка продала квартиру на Костычева в Туле за 1,6 млн рублей, а потом обратилась в суд, заявив, что стала жертвой мошенников. И выиграла дело: покупатель Даниил В. должен был вернуть ей жильё, а женщина обязана вернуть ему деньги — правда, средства от продажи недвижимости она уже потратила на мошенников. Мужчина подал апелляцию и... проиграл.
Решением суда сделка купли продажи признана недействительной, а пожилая женщина обязана отдать 1,6 млн рублей Даниилу В. Правда, в материалах дела сообщается, что средства женщина уже внесла на депозит суда.