В этом году ужесточились правила семейной ипотеки: теперь для получения льготы супруги обязаны стать созаемщиками, а дети должны быть прописаны у родителя-заемщика. Как эти изменения повлияют на рынок недвижимости, какие запросы популярны у туляков, что входит в региональные стереотипы – об этом рассказала руководитель отдела продаж Единой Службы недвижимости Любовь Бахман.

Муж и жена – одна... семейная ипотека

Как разъяснила Любовь Бахман, ужесточение правил семейной ипотеки скажется в негативном ключе только на тех заемщиках, у которых один из супругов имеет плохую кредитную историю, например, задолженность или банкротство.

- Самое главное изменение в том, что оба супруга обязаны быть в кредитном договоре. То есть одна ипотека на одну семью: даже если пара в разводе, ипотеку может взять тот родитель, с которым прописан ребенок. Эти ограничения введены для того, чтобы сделать государственные программы более целевыми: исключить покупку нескольких квартир на одного ребёнка. Все-таки это государственные деньги, и они идут на определённые цели. Молодые семьи могут снова оформить льготную ипотеку на каждого следующего ребенка, только закрыв предыдущий платеж.

По мнению эксперта, нововведения коснутся ранка новостроек в незначительной степени.

- Такое случается нечасто, чтобы одна супружеская пара взяла две семейные ипотеки в одни руки за краткий период. Это всего 10-15% от всех заемщиков. Например, в 2024-м году ситуация сложилась более серьезная: была отменена мера господдержки, когда каждый человек мог взять новостройку под низкий процент (7-8%). Тогда рынок новостроек буквально обрушился. Застройщикам пришлось самим вводить льготные условия, чтобы люди смогли позволить себе новостройки при достаточно высокой относительно вторичного жилья стоимости квадратного метра. 

Что касается семейной ипотеки, прогнозируется в целом снижение на 20-30% продаж новостроек именно по этой программе. Однако продолжают работать условия субсидированных ставок базовой ипотеки, рассрочки и программы, введенные, чтобы помочь населению приобрести новое жилье.

• Справка: семейная ипотека – это государственная программа, действующая до конца 2030 года. Она позволяет семьям с детьми оформить ипотечный кредит на новостройку по льготной ставке (до 6% годовых). Программа направлена на поддержку семей, имеющих детей до 6 лет включительно. 

Региональные стереотипы

У тульского рынка новостроек есть своя специфика. В нашем регионе работают десятки заводов, и это не могло сказаться на портрете новосела.

– Заводчане – это такие крепкие семьянины, достаточно консервативные, в том числе и в выборе жилья. Если, например, говорить о частном строительстве, то, например, люди не будут покупать для круглогодичного проживания деревянные дома. В то время как в городах-миллионниках это уже тренд. Если говорить о вторичке, то существует стереотип сталинок: они предпочтительнее хрущевок, хотя и относятся к более старому фонду. При этом молодое поколение предпочитает все-таки новостройки, свежее жилье, и большое количество соседей его не пугает.

При этом у каждого клиента свои особые запросы. 

Что чаще покупают

Общие тенденции зависят от условий покупки, отмечает Любовь Бахман. Например, был период, когда существовали относительно легкие условия для приобретения новостройки. Приходили несемейные люди, молодые девушки, покупали однушки и студии. Если обращались семейные пары, они выбирали двушки, например, детям на будущее. 

При этом квадратные метры остаются одним из самых окупаемых активов.

- Сейчас у нас достаточно тяжелые условия для ипотечного кредитования. Но, напомню, при снижении процентной ставки ежемесячный платеж по ипотеке остается одинаковым. Если сегодня это весомая сумма для какой-то семьи, то через пять лет платеж как бы обесценивается за счет того, что он остается таким же. При этом все остальные цены вырастают.

Зарплаты индексируются, растут и доходы населения. Риелтор отмечает, если раньше человек мог накопить 100-200 тысяч рублей, то сейчас клиент готов вложить до млн. Также люди вкладываются в недвижимость, чтобы меньше переживать за курс рубля.

В среднем сейчас популярны евродвушки.

У соседей трава зеленее?

В Туле стоимость квадратного метра выше, чем в Калуге, Рязани, Орле. Это в том числе связано с финансовыми вливаниями в сферу оборонопромышленности, работой крупных предприятий в нашем городе. 

Что касается столицы, если лет 10 назад квартиры в Москве стоили в 3-4 раза больше тульских, то сейчас разница сократилась до полутора-двух раз. А цена за премиальную квартиру в Туле и вовсе может совпадать с московским предложением.

Прогнозы

В целом риелторы дают оптимистичный прогноз по продажам недвижимости.

- Идет тенденция к тому, что базовая ипотека снижается. Да, у нас был «бум» супернизких ставок на протяжении последних пяти лет, сейчас такого нет. Но кредитно-денежная политика государства достаточно грамотно выстроена, чтобы это не привело к кризису. Ужесточающие меры на то и направлены, чтобы этот рынок продолжал жить, и люди продолжали покупать квартиры более осознанно.

Специалист отмечает, что легко получаемые кредиты, как кажется людям, и платить легко. Но дело зачастую оборачивается миллиардными долгами перед банками, увеличению банкротств физических лиц.

Построить дом, вырастить сына

При этом потребность человека в недвижимости и вообще в собственном жилье остается фундаментальной, как и строительства жилья.

- Новые дома должны строиться, потому что от этого зависит вся экономика страны. Возведение зданий – это рабочие места, которые обслуживают стройки ежедневно. Техника, стройматериалы сначала для дома, потом для каждой квартиры. Мебель, текстиль, дизайн, работа коммунальных служб. То есть практически все сферы жизни задействованы. Если представить, что рынок новостроек вдруг схлопнется, пострадает экономика страны в целом. 

Поэтому падение интереса к новостройкам в пользу вторички локально возможно, но в человеке заложено стремление жить лучше. Поэтому строительство новостроек без мер поддержки остаться не должно.

Отметим, ввод жилья по итогам минувшего 2025 года в Тульской области составил более 900 тысяч квадратных метров.