"Управляющая Компания Тулы" отчиталась о работе за прошлый год

Первый заместитель генерального директора ОАО "УК г. Тулы" Сергей Тимохин выступил с докладом на оперативном совещании в администрации областного центра.

«Управляющая Компания города Тулы» обслуживает 3 тысячи 233 многоквартирных дома. Всего квартир – 169 023.  Из них 86 % приватизированы.

Работы по выполнению текущего ремонта

Важнейшей частью работы "Управляющей Компании Тулы" является подготовка жилого фонда к эксплуатации в зимний период. Еженедельно с мая по ноябрь велся жесткий контроль за ходом подготовки. Выполнялись следующие мероприятия:

произведен ремонт изоляции розливов системы отопления  - 70 тыс.п.м,

заменено 9,3. тыс. п. м. трубопровода системы отопления,

2,8 тыс. п. м трубопровода горячего водоснабжения;

выполнены работы по остеклению (1,5 тыс. кв. м),

произведен ремонт более 30 тыс. ед. запорной арматуры (задвижки, вентиля, краны);

отремонтировано 7,3 тыс. п. м межпанельных швов;

выполнен ремонт 202-х оголовков;

отремонтировано 1235 эл. щитовых; 9 тыс. поэтажных щитков;

Благодаря тому, что подготовительные работы были проведены своевременно, отопительный сезон прошел без серьезных аварий.

Также в рамках работ по текущему ремонту жилищного фонда за 2009 год отремонтировано кровли над 2108 квартирами.  Это 176 % от объема ремонта кровель по графику.

Отремонтированы фасады 51 дома (100% от плана).

Цоколей при плане  130 отремонтировано 187.

По ремонту швов: при  плане 5373 кв.м. отремонтировано более 10-ти тысяч квадратных метров.

В 2009г. планировалось отремонтировать 269 подъездов. Фактически выполнен ремонт 387 подъездов.

Отремонтировано 273 козырька при плане 200 козырьков.

70 % электрооборудования жилого фонда нуждается в комплексной модернизации с заменой алюминиевых проводов на медные. Существующая проводка не обеспечивает возросшие требования к электропотреблению в связи с тем, что большинство туляков эксплуатируют современную бытовую технику. Модернизация электрических сетей относится к капитальным видам работ, выполнить которые можно только при целевом выделении средств из городского бюджета. 

Благоустройство

Основной задачей «Управляющей Компании» по направлению «благоустройство»  является предоставление качественных услуг по содержанию и благоустройству придомовых территорий. Решению этого вопроса придается большое значение, так как от этого зависит облик города.

В этих целях проводится систематическая работа по следующим направлениям:

-          асфальтирование придомовых территорий,

-          организация вывоза твердых бытовых отходов (за 2009 год было собрано, вывезено и складировано на полигоне 945 тысяч кубических метров отходов),

-           изготовление и замена бачков объемом 0,1 куб.м. и контейнеров объемом 0,8 куб.м. для сбора твердых бытовых отходов,

-          валка и формовочная обрезка деревьев на внутридворовых территориях,

-          обустройство дворовых территорий малыми архитектурными формами из дерева и металла,

-          дератизационная обработка жилищного фонда,

-   уборка мест общего пользования в домах, принятых в управление по результатам открытого конкурса.

Одним из проблемных направлений содержания придомовых территорий является выполнение работ по ремонту асфальтобетонного покрытия. Указанные работы были включены в состав затрат на содержание жилья только в 2005 году. Ранее, в течение довольно продолжительного времени, данные работы практически не выполнялись.

В 2009 году было отремонтировано более 13-ти тысяч квадратных метров асфальтобетонного покрытия, а обращений зарегистрировано на ремонт 150-ти тысяч квадратных метров асфальта. Сегодня необходимо обустраивать тротуары, пешеходные дорожки, уширять проезды с установкой бордюрного камня, обустраивать парковочные места. Обозначенные вопросы в полном объеме можно решить путем внедрения в жизнь муниципальной целевой программы.

 Модернизация технической базы предприятия

Большое значение уделяется обновлению материально-технической базы. Например, только за год было приобретено 6 аварийных машин и 5 уборочных машин. Это современное многофункциональное оборудование, которое соответствует стандарту евро 3.

Также для контроля качества и объема предоставляемых поставщиками коммунальных услуг по отоплению и водоснабжению устанавливаются общедомовые узлы учета с системой дистанционного снятия показаний.

Были модернизированы неработающие насосные станции,  повышающие напор холодного водоснабжения. А частотные преобразователи частоты сделали работу насосов малошумными и более экономным.

 О вопросах по поставке коммунальных услуг на 2010 год

Существует проблемная точка в вопросе поставки коммунальных услуг: речь идет о сетях, балансодержатель которых не определен. Это улицы: Центральная (пос. Южный), Столетова, Березовская, Хомяковская, поселке Северный (Скуратово). Сброс  стоков от канализации происходит на рельеф местности, что приводит к антисанитарному состоянию подвалов жилых домов и придомовых территорий.

В управлении «УК г. Тулы» есть дома, тепловые сети которых не имеют балансодержателя. Это значит, что надежность теплоснабжения этих домов под угрозой.

До сих пор не решен вопрос водоснабжения жилого дома 87 по ул. Токарева. В квартирах верхних этажей девятиэтажки нет холодной воды, т.к. не определен балансодержатель насосной и  сетей дома. «Управляющая Компания» перерасчеты за недопоставку услуги производит, однако это не решает проблем туляков, которые вынуждены оставаться без воды.

В адрес Управляющей Компании поступают массовые жалобы жителей, получающих горячую воду от котельных ЗАО «Тулатеплосеть».

Горячая вода на жилые дома подается низкого качества, повышенной жесткости (до 15÷18 мг./экв./л.), не соответствующая требованиям и нормам Российского Законодательства. Из-за этого зашлаковываются внутренние системы горячего водоснабжения. Как следствие – прекращение подачи горячей воды жителям всего  дома.

Для нормализации горячего водоснабжения на жилых домах постоянно проводятся работы по замене зашлакованных участков труб силами жилищных эксплуатационных предприятий.

Ежегодные затраты на ремонт трубопроводов горячей воды - более 4-х миллионов рублей. Несмотря на немалые затраты и сложности, связанные с выполнением ремонта, проблема снимается только на 2-3 года, потом ситуация повторяется.

Существуют соответствующие требования СанПиНа к качеству воды систем горячего водоснабжения и к противонакипной стабилизационной обработке горячей воды с целью защитить трубопроводы и оборудование.

На котельных ЗАО «Тулатеплосеть», за исключением Зареченской и Фрунзенской котельных, а также котельной квартала «Д», горячая вода не подвергается химической обработке. Отсюда высокая степень зашлакованности трубопроводов горячего водоснабжения.

Учитывая тот факт, что капитальный ремонт жилых домов со 100% заменой внутренних трубопроводов горячего водоснабжения не может быть решен в кратчайшие сроки, необходимо рассмотреть вопрос монтажа специальных установок по химической очистке воды для горячего водоснабжения на котельных ЗАО «Тулатеплосеть». Вопрос возможно решить в течение года.

Работа абонентского отдела

Сотрудниками «Управляющей Компании» проведена большая работа с целью перевода процедуры оплаты услуг ЖКХ на новый уровень. Раньше, когда плата на услуги ЖКХ принималась только в пунктах ОАО «ИВЦ ЖКХ», жители вынуждены были отстаивать две очереди: чтобы заплатить непосредственно за услуги ЖКХ и отдельно за газ.  Теперь оплатить все пункты квитанции, в том числе и газоснабжение, можно в «одно окно». Это стало возможным благодаря  уверенному сотрудничеству "Управляющей Компании" со «Сбербанком» и филиалом «Почты России». Эти структуры  имеют широкую сеть пунктов и могут гарантировать жителям комплексное оказание услуг. Отделения почтовой связи находятся в шаговой зоне доступности для туляков, что очень удобно и позволяет своевременно производить платежи за жилищно-коммунальные услуги.

Современная компьютерная обработка приема и перечисления платежей позволяет повысить скорость работы. В тульских филиалах Сбербанка России платежи принимаются через устройства самообслуживания - банкоматы и терминалы.

К сожалению, не все собственники жилья вносят квартплату своевременно. Просроченная задолженность жителей по оплате услуг ЖКХ за 2009 год – более 217 миллионов рублей. Это на 12,6 процентов больше, чем  в 2008 году. 

Управление многоквартирными домами – это важная социальная сфера, затрагивающая интересы большинства жителей областного центра. Руководство «Управляющей Компании Тулы» всегда помнит о своей социальной ответственности перед городом. Именно поэтому традиционными стали социальная акция по списанию пени, работы по проведению ремонта квартир одиноким ветеранам (в этом году было отремонтировано 46 квартир).

Акция по списанию пени помогла тысячам туляков, попавшим в трудную жизненную ситуацию, сэкономить средства. Только в 2009 году 12 124 человека приняли участие в акции.

В текущем году было заключено 280 соглашений с собственниками жилья о погашении задолженности с разбивкой суммы на год.  При наличии аргументов, в силу которых собственники жилья не могли вносить плату за услуги ЖКХ своевременно (например, длительная болезнь, несогласие в семье и т. п.), можно вносить плату постепенно, при этом пени не начисляются.

К сожалению, с должниками приходится вести работу, используя и другие методы. Например, руководство "Управляющей Компании Тулы" вынуждено обращаться к судебным приставам. По договору "Управляющая Компания" должна своевременно поставлять собственникам жилья услуги, и  жители, которые своевременно платят квартплату, не должны страдать из-за недобросовестных собственников жилья.

4 643 исковых заявлений на сумму 37 миллионов 344 тысячи рублей находятся у приставов. На расчетный счет поступила только десятая часть от заявленной суммы.

Управляющей Компанией Тулы неоднократно направлялись жалобы на их бездействие. По результатам рассмотрения жалоб в адрес подразделений службы судебных приставов прокуратурой Тулы были вынесены представления.

Постоянно ведется вынужденная работа с должниками, которые являются собственниками нежилых помещений, расположенных  в многоквартирных домах. 

 Рассмотрение жалоб и обращений жителей

За отчетный период в ОАО «УК г. Тулы» поступило 16 тысяч 67 жалоб и обращений, это почти на 4 тысяч больше, чем в  2008 году.

Жители стали более уверены в решении их вопроса после обращения к руководству «Управляющей Компании» напрямую. К сожалению, имеют место быть случаи, когда подрядные организации, обслуживающие жилищный фонд не реагируют оперативно на жалобы собственников жилья и не сообщают о них в Управляющую Компанию.

Чтобы изменить схему общения, в каждом ЖЭУ размещены почтовые ящики с надписью «Управляющая Компания», где жители могут оставить письма с жалобами или вопросами. Ключи от ящиков – только у сотрудников Управляющей Компании, они регулярно забирают почту.

Кроме личных приемов, которые регулярно проводит руководство Управляющей Компании, для обратной связи с жителями существует возможность оставить электронное письмо на официальном сайте компании. Также используется такая форма работы, как «прямые линии», когда жители звонят в редакцию газеты и задают вопросы и получают ответы на страницах газет.

 О лифтовом хозяйстве

В настоящее время 1860 лифтов, установленных в жилых домах, обслуживаются «Управляющей Компанией».  В 2007 и 2008 годах  капитальный ремонт пассажирских лифтов проводился в рамках реализации муниципальной целевой программы «Модернизация, капитальный ремонт и обеспечение безопасной эксплуатации лифтового хозяйства города Тулы» за счет средств бюджета города. Реализация этой программы позволила повысить качество технического обслуживания лифтов и снизить количество простоев.

В 2009 году реализация программы была приостановлена. Количество простоев лифтов увеличивается.

Администрация города Тулы направила в Управляющую Компанию Тулы разъяснения статьи 158 Жилищного Кодекса РФ, в которой говорится, что собственники всех помещений жилых домов  (в том числе и общедомового имущества, к которому относятся лифты) должны самостоятельно принимать решение о проведении капитальных ремонтов. Руководством компании была проведена разъяснительная работа, в результате которой к 1 января 2010г. было отремонтировано и пущено в эксплуатацию 15 лифтов за счет средств жильцов. 

Однако, понимая серьезность вопроса и учитывая тот факт, что эксплуатация лифтового хозяйства является объектом повышенной опасности, организации, которые осуществляют текущий ремонт и комплексное техническое обслуживание лифтов по договорам с «Управляющей Компанией», взяли на себя обязательства и провели работы  капитального характера в рамках договорных сумм, т.е. за счет своей рентабельности, предприятиями было отремонтировано 52 лифта. 

В настоящее время 184 лифта нуждаются в проведении ремонтно-восстановительных работ капитального характера. Срок эксплуатации этих лифтов – более 25 лет.

Также необходимы средства на проведение экспертного обследования технического состояния 486 лифтов, отработавших нормативный срок службы 25 лет. 

Более 45% лифтов отработали нормативный срок службы. Темпы старения и износа лифтового оборудования во много раз превышают темпы ремонта и замены оборудования. В 2010 году истекает нормативный срок службы еще 206 лифтов.

Всего, чтобы решить текущие вопросы по приведению лифтового хозяйства в безопасный режим работы необходимо 37 миллионов 908 тысяч рублей. Решение вопроса возможно только в случае объединения сил: при поддержке администрации города, собственников жилья, управляющей компании и обслуживающих лифты организаций.

 О работе газовой службы отдела технической безопасности

Учитывая тот факт, что жилые дома Тулы имеют значительный % износа из-за продолжительной эксплуатации, особое внимание уделяется плановым проверкам дымоходов и вентканалов, ремонту оголовков дымовентиляционных труб в жилых домах. 

За 2009 год выполнены работы по устранению завалов дымоходов и вентканалов с пробивкой по кирпичу и бетону, отремонтировано 222 оголовка дымовентиляционных труб.

В связи с разрушением 349 оголовков дымовентиляционных труб (железобетонных и кирпичных) службами ЗАО «Тулагоргаз» произведено отключение 128 газовых колонок. Адреса домов, нуждающихся в ремонте дымовентиляционных труб, включены в муниципальную целевую Программу «Модернизация, капитальный ремонт и обеспечение безопасной эксплуатации газового хозяйства жилого фонда города Тулы на 2009 – 2011 годы». В настоящее время вопрос о реализации этой программы находится на рассмотрении в администрации города Тулы. 

 О ходе выполнения мероприятий по обеспечению пожарной безопасности домов повышенной этажности

На обслуживании «Управляющей Компании города Тулы» находится 35 домов повышенной этажности, где смонтировано  39 систем  автоматической противопожарной защиты. Сегодня только 6 систем не требуют капитального ремонта.

В течение 2009 года согласно утвержденному плану-графику выполнены следующие ремонтно-восстановительные работы автоматизированных систем противопожарной защиты.

Произведены работы по обслуживанию и текущему ремонту  подсистем дымоудаления, сигнализации обнаружения пожара, автоматики, противопожарного водоснабжения в четырех домах.

Еще в четырех домах произведена установка новых приемно-контрольных приборов «Гранит26», «Гранит5».

Дома повышенной этажности города Тулы (за исключением 4-х) находятся в эксплуатации от 8-ми до 35-ти лет. Автоматизированные  системы противопожарной защиты морально и технически устарели и не соответствуют нормам и требованиям пожарной безопасности.

Согласно требованиям приказа Министерства жилищно-коммунального хозяйства РСФСР № 83-1985г. капитальный ремонт системы противопожарной защиты должен проводиться один раз в 8 лет с полной заменой оборудования. Такие ремонты за прошедшие годы ни разу не проводились.

Сегодня сметная стоимость капитального ремонта одной системы составляет 1  миллион 550 тысяч рублей. Сумма серьезная. Собственники жилья в рамках строки «содержание жилья» оплачивают только техническое обслуживание автоматизированной системы противопожарной защиты, но никак не проведение капитального ремонта. Решить вопрос можно опять же только путем консолидации средств.

Сотрудниками  «Управляющей Компании г. Тулы» совместно с городскими и областными пожарными службами, при участии управления МЧС по городу Туле  разработана Муниципальная целевая Программа «Модернизация, капитальный ремонт и обеспечение пожарной безопасности домов повышенной этажности от возникновения пожаров г. Тулы на 2009-2011 годы». Проект Программы находится на рассмотрении в администрации города Тулы.            

Организация капитального ремонта жилого фонда

175 домов, которые обслуживает Управляющая Компания, примут участие в программе по капитальному ремонту жилого фонда в рамках реализации ФЗ № 185 .

Этому предшествовал комплекс серьезных работ: информационно-разъяснительная работа (важно было  объяснить тулякам,  что участие их в этой программе выгодно, прежде всего, им самим), было проведено 175 общих собраний собственников жилья, обследовано техническое состояние 175 многоквартирных дома и составлено 830 дефектных ведомостей, разработан пакет документов на 175 многоквартирных домов, который включает в себя 799 локальных сметных расчетов, сформирован резервный список – 75 домов, проведено их техническое обследование, на основании чего составлено 225 дефектных ведомостей.

Важный результат встреч и проводимой разъяснительной работы – возросшее правовое сознание жителей города и рост их готовности участвовать в процессе управления своей собственностью, как этого требует 185-й Федеральный закон «О фонде содействия реформированию ЖКХ».

О методах сотрудничества с собственниками жилья

Для стимулирования совместной работы с собственниками жилья по обеспечению бережного отношения туляков к своим домам и дворам проводится конкурс «Инициатива». Количество участников из года в год растет.

Сегодня руководство "Управляющей Компании Тулы" всерьез работает над созданием института старших по домам. Это очень важно, когда есть люди, которые могут своевременно решать проблемы, а порой даже не допускать возникновение нежелательных вопросов, вовремя извещая о возможных сомнениях или пожеланиях жителей.

«Управляющая компания г. Тулы» продолжит свою работу по обслуживанию многоквартирных домов, как и прежде, учитывая интересы собственников жилья, опираясь на их мнения и пожелания.

Фото с сайта upravdom-ufa.ru